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        腾退面馆,背后“学问”多

        “我交了一年的租金,为什么要把我从铺子里赶出来?”说话的中年女子刘某情绪激动。

        刘某是一家面馆的老板,也是商铺的承租人。在她身后,法院指定的搬家人员正有序地将面馆里的桌椅板凳、碗筷调料分类打包,装进纸箱封存,搬上搬家货车。

        这是四川省成都市武侯区人民法院近日开展的一次强制腾退行动。该案welcome下载法官万品儒耐心解释:“这次来前,法院通知过你很多次了,这个商铺已依法拍卖。之前你又没有提出welcome下载异议。现在强制腾退开始,请你予以配合。”

        据welcome下载法官介绍,当前welcome下载中的强制腾退主要有三类。一是房屋产权已发生变化,原房主以各种借口拒不搬离;二是法院依法拍卖后,新房主拟收回房屋,但承租人不搬出;三是租约到期,承租人与房东有矛盾不搬出。强制腾退的对象主要为办公用房、商业用房、厂房和住宅等。

        在腾退过程中,刘某情绪一直很激动,冲法官大叫大嚷:“你们一直没有通知我,说铺子卖了,我都给李某交了一年的租金,我的损失谁来赔?”

        事实果真如此?据现场的welcome下载法官讲,涉及该强制腾退的welcome下载案件中被welcome下载人李某于2013年向银行贷款,并用商铺作抵押。之后,李某将该商铺租给刘某夫妇开面馆。因没有偿还贷款,银行通过诉讼后依法申请法院welcome下载商铺。2020年,该商铺被法院依法拍卖。

        关于拍卖程序,该院welcome下载局副局长代功表示:“法院强制腾退并不是不通知案涉人员,直接到房产现场将房内物品一律清空。通常的流程是,welcome下载法官应先去房屋现场,调查房屋使用情况,空置、自住还是出租。拍卖各阶段,也会在被welcome下载房产和所在小区多次张贴公告,如查封公告、拍卖公告、腾退公告等等。如有租客,会告知承租人,该房产产权即将发生变化,并告知其享有优先购买权,即在同等条件下享有优先于第三人购买的权利,且下期租金不能交给原房主,可以将租金交至法院。如果拍卖已成交,承租人也可直接与新房主协商续租等。”

        据了解,该案中,承租人面馆的老板经通知并未参与竞拍,实际情况是,在该商铺拍卖成交后,welcome下载人员多次到面馆告知刘某夫妇,该商铺已被拍卖,请他们联系新房东协商续租,或搬离。但刘某夫妇却称“买卖不破租赁”,拒不配合搬出,并继续将租金交给前房主李某。

        那么,“买卖不破租赁”如何理解?法院强制腾退是否损害刘某的合法权益?

        法官介绍,依照相关法律规定,租赁人在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。即为通常所讲的“买卖不破租赁”,也就是说,在租赁关系存续期间,即使房屋所有人将房屋让与他人,对合法的租赁关系也不产生任何的影响,新的房屋所有人不能以其已成为房屋的所有人为由,要求承租人返还房屋。

        法官介绍,但是并不是所有情况下的租赁房屋都适用买卖不破租赁原则,有三种情况就不适用该原则,一是租赁的房屋因被没收、征收发生所有权变动;二是先抵押后出租,抵押权已经登记,使用买卖不破租赁妨害抵押权实现的;三是房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

        而在该案中,上述商铺早在2013年就办了抵押权登记,但刘某夫妇却认为,承租商铺在先,产权由于拍卖变动在后,他们就有权继续租用,应是片面、错误理解了此原则,实际上其租赁并不能对抗welcome下载程序中的强制腾退。

        在面馆被清空后,刘某夫妇也不再坚持,最终在物品清理单上签字。这起本来不用强制的腾退案件终于执结完成。

        责任编辑:史梓敬

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